Hiện nay, hợp đồng vay tài sản thông qua hợp đồng cầm cố để đảm bảo cho khoản vay cực kì phổ biến do cầm đồ là một dịch vụ cung cấp số tiền gấp để giải quyết khó khăn về tài chính. Các loại tài sản mà cửa tiệm cầm đồ nhận cầm cố rất đa dạng, đặc biệt là Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ). Tuy nhiên, theo quy định pháp luật hiện hành, thì việc cầm cố sổ đỏ không được pháp luật thừa nhận. Để giải đáp vấn đề này, mời quý vị theo dõi bài viết dưới đây do Luật Gia Phát tổng hợp.
Theo quy định tại Điều 105 Bộ luật dân sự năm 2015, tài sản gồm:
“1. Tài sản là vật, tiền, giấy tờ có giá và quyền tài sản.
2. Tài sản bao gồm bất động sản và động sản. Bất động sản và động sản có thể là tài sản hiện có và tài sản hình thành trong tương lai.”
Khoản 16 Điều 3 Luật đất đai năm 2013 quy định về GCNQSDĐ như sau: “Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất là chứng thư pháp lý để Nhà nước xác nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở, tài sản khác gắn liền với đất hợp pháp của người có quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và quyền sở hữu tài sản khác gắn liền với đất.”
Điều 309 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về cầm cố tài sản như sau: “Cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.”
Theo đó, cầm cố tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ.
Khoản 2 Điều 310 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Trường hợp bất động sản là đối tượng của cầm cố theo quy định của luật thì việc cầm cố bất động sản có hiệu lực đối kháng với người thứ ba kể từ thời điểm đăng ký.” Bất động sản bao gồm: “Đất đai; nhà, công trình xây dựng gắn liền với đất đai; tài sản khác gắn liền với đất đai, nhà, công trình xây dựng; tài sản khác theo quy định của pháp luật” (Điều 107 Bộ luật dân sự năm 2015).
Đồng thời, Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.” Như vậy, Bộ luật dân sự năm 2015 không quy định về cầm cố quyền sử dụng đất, mà vấn đề này được cụ thể hóa theo luật chuyên ngành là Luật đất đai năm 2013.
Tuy nhiên, Luật Đất đai năm 2013 không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất. Cụ thể, khoản 1 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về quyền của người sử dụng đất như sau: “Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất theo quy định của Luật này”. Như vậy, pháp luật không quy định về quyền cầm cố quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 12 Luật đất đai năm 2013 quy định về Những hành vi bị nghiêm cấm gồm: “Không thực hiện đúng quy định của pháp luật khi thực hiện quyền của người sử dụng đất.” Như vậy, căn cứ Điều 12 và Điều 167 Luật đất đai năm 2013, pháp luật không công nhận quyền cầm cố của người sử dụng đất đối với quyền sử dụng đất nên việc người sử dụng đất cầm cố quyền sử dụng đất là trái quy định của pháp luật.
Từ thực tiễn xét xử các vụ án tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất cho thấy, rất nhiều trường hợp Tòa án tuyên xử theo hướng hợp đồng vô hiệu do vi phạm pháp luật. Điển hình như các bản án sau: Bản án 21/2023/DS-ST ngày 27/03/2023 về Tranh chấp dân sự hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất; Bản án 36/2023/DS-ST ngày 10/03/2023 về Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất; Bản án 67/2023/DS-PT ngày 17/02/2023 về Tranh chấp hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất…
Tòa án tuyên giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu vì cho rằng người sử dụng đất chỉ được phép thực hiện giao dịch trong phạm vi những quyền mà pháp luật quy định. Do đó, nếu người sử dụng đất thực hiện giao dịch cầm cố quyền sử dụng đất thì sẽ vi phạm điều cấm của pháp luật nên giao dịch này bị vô hiệu theo Điều 123 Bộ luật dân sự năm 2015, cụ thể: “Giao dịch dân sự có mục đích, nội dung vi phạm điều cấm của luật, trái đạo đức xã hội thì vô hiệu. Điều cấm của luật là những quy định của luật không cho phép chủ thể thực hiện những hành vi nhất định…”
Kết luận: Hợp đồng cầm cố quyền sử dụng đất vô hiệu, không có giá trị pháp lý.
Để được tư vấn mọi vấn đề pháp lý liên quan, vui lòng liên hệ:
Hotline: 098.1214.789
Email: ceo@luatgiaphat.vn
Website: luatgiaphat.com/luatgiaphat.vn
