Trong nền kinh tế hội nhập hiện nay, các giao dịch mua bán, chuyển nhượng quyền sử dụng đất diễn ra hằng ngày và cực kỳ sôi động. Bên cạnh vấn đề lợi nhuận, tính hợp pháp của loại hợp đồng này được xã hội đặc biệt quan tâm bởi các giao dịch này có thể đem đến cho chúng ta thuận lợi hoặc rắc rối, điều này phụ thuộc rất nhiều vào hình thức của hợp đồng có đúng quy định của pháp luật hay không. Đây là vấn đề phức tạp bởi hình thức của hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất cùng được điều chỉnh bởi Bộ luật dân sự và luật chuyên ngành là Luật đất đai. Để làm rõ vấn đề này, mời quý vị theo dõi bài viết dưới đây do Luật Gia Phát tổng hợp.
Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về khái niệm hợp đồng như sau: “Hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên về việc xác lập, thay đổi hoặc chấm dứt quyền, nghĩa vụ dân sự.”
Như vậy, hợp đồng là sự thỏa thuận giữa các bên. So với Điều 394 Bộ luật dân sự năm 2005, cách đặt tên điều luật của Điều 385 Bộ luật dân sự năm 2015 đã bỏ cụm từ “dân sự” phía sau. Điều này thể hiện sự tiến bộ trong việc cải cách tư pháp, do khái niệm mới vừa thể hiện sự ngắn gọn, vừa bao trùm đầy đủ các lĩnh vực, bao gồm tất cả các loại hợp đồng theo nghĩa rộng (hợp đồng dân sự, hợp đồng lao động, hợp đồng kinh tế…) chứ không đơn thuần chỉ là các hợp đồng dân sự.
Căn cứ quy định tại Điều 500 Bộ luật dân sự năm 2015, “Hợp đồng về quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên, theo đó người sử dụng đất chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho, thế chấp, góp vốn quyền sử dụng đất hoặc thực hiện quyền khác theo quy định của Luật đất đai cho bên kia; bên kia thực hiện quyền, nghĩa vụ theo hợp đồng với người sử dụng đất.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất là sự thỏa thuận giữa các bên về việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất, các bên có quyền và nghĩa vụ đối ứng với nhau.
Điều 119 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức giao dịch dân sự như sau: “1. Giao dịch dân sự được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể.
Giao dịch dân sự thông qua phương tiện điện tử dưới hình thức thông điệp dữ liệu theo quy định của pháp luật về giao dịch điện tử được coi là giao dịch bằng văn bản.
2. Trường hợp luật quy định giao dịch dân sự phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.”
Như vậy, có thể hiểu hình thức của hợp đồng là cách thức thể hiện sự thỏa thuận của các bên và có thể được thể hiện bằng lời nói, bằng văn bản hoặc bằng hành vi cụ thể. Tuy nhiên, trong trường hợp luật quy định các loại hợp đồng phải được thể hiện bằng văn bản có công chứng, chứng thực, đăng ký thì phải tuân theo quy định đó.
Khoản 1 Điều 502 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định về hình thức của hợp đồng về quyền sử dụng đất như sau: “Hợp đồng về quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản theo hình thức phù hợp với quy định của Bộ luật này, pháp luật về đất đai và quy định khác của pháp luật có liên quan.”
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải tuân thủ quy định về hình thức theo Luật đất đai năm 2013 và các quy định khác của pháp luật có liên quan.
Cụ thể, điểm a khoản 3 Điều 167 Luật đất đai năm 2013 quy định về hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau: “Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp kinh doanh bất động sản quy định tại điểm b khoản này”.
Như vậy, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải được công chứng, chứng thực, trừ trường hợp việc chuyển nhượng có một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản thì được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
Theo quy định tại Điều 122 Bộ luật dân sự năm 2015, giao dịch dân sự không có một trong các điều kiện được quy định tại Điều 117 của Bộ luật này thì vô hiệu, trừ trường hợp Bộ luật này có quy định khác.
Khoản 2 Điều 117 Bộ luật dân sự năm 2015 quy định: “Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.”
Như vậy, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực sẽ bị vô hiệu do vi phạm quy định về hình thức, theo quy định tại Điều 129 Bộ luật dân sự năm 2015.
Tuy nhiên, khoản 2 Điều 129 Bộ luật này cũng quy định trường hợp ngoại lệ về hợp đồng này như sau: “Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”
Do đó, nếu hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất không có công chứng, chứng thực sẽ không bị vô hiệu trong trường hợp một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch và có yêu cầu Tòa án công nhận hiệu lực của giao dịch đó.
Trên đây là nội dung về Quy định của pháp luật hiện hành về hình thức hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (2023). Công ty Luật Gia Phát luôn giải đáp kịp thời những khúc mắc, mang tới cho khách hàng những dịch vụ tốt nhất.
Để được tư vấn mọi vấn đề pháp lý liên quan, vui lòng liên hệ:
Hotline: 098.1214.789
Email: ceo@luatgiaphat.vn
Website: luatgiaphat.com/luatgiaphat.vn
