Khi có nhu cầu vay vốn tại ngân hàng, rất nhiều người sẽ lựa chọn việc dùng mảnh đất mình đang sở hữu thế chấp ngân hàng để vay tiền. Tuy nhiên, để thế chấp quyền sử dụng đất (hay còn gọi là sổ đỏ, sổ hồng) cần đáp ứng những điều kiện nhất định. Để giúp quý vị có thêm thông tin về điều kiện, thủ tục thế chấp quyền sử dụng đất tại ngân hàng, Luật Gia Phát xin chia sẻ đến quý vị những thông tin sau:
Khoản 1 Điều 317 Bộ luật dân sự 2015 quy định về thế chấp tài sản như sau:
“Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).”
Như vậy, thế chấp là hình thức vay có tài sản bảo đảm. Khi vay thế chấp, người vay vẫn có quyền sở hữu (bao gồm quyền chiếm hữu, quyền sử dụng và quyền định đoạt) tài sản đó, nhưng bên nhận thế chấp sẽ giữ các giấy tờ chứng minh quyền tài sản và các quyền liên quan. Chỉ khi người vay không thể trả được nợ thì lúc đó phải chuyển quyền sở hữu tài sản cho bên nhận thế chấp để thanh lý trừ nợ.
Theo quy định tại khoản 1 Điều 179 Luật đất đai 2013, những loại đất có quyền thế chấp quyền sử dụng đất bao gồm:
- Đất nông nghiệp được nhà nước giao trong hạn mức
- Đất được nhà nước giao có thu tiền sử dụng đất
- Đất được nhà nước cho thuê đất trả tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê
- Đất được nhà nước công nhận quyền sử dụng đất
- Đất nhận chuyển đổi, nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho, nhận thừa kế.
Điều kiện về quyền sử dụng đất
Căn cứ khoản 1 Điều 168 và Điều 188 Luật đất đai 2013, để quyền sử dụng đất được mang ra thế chấp thì phải đáp ứng các điều kiện:
- Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (Sổ đỏ hoặc sổ hồng).
- Đất không có tranh chấp.
- Không trong tình trạng bị kê biên quyền sử dụng đất để bảo đảm thi hành án.
- Đất trong thời hạn sử dụng.
Điều kiện khi vay vốn
Để được ngân hàng duyệt khoản vay sau khi người vay đăng ký thế chấp QSDĐ, người vay còn phải đáp ứng các điều kiện được quy định tại Điều 7 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN) của Ngân hàng Nhà nước, gồm:
- Khách hàng vay là pháp nhân có năng lực pháp luật dân sự theo quy định của pháp luật. Khách hàng vay là cá nhân từ đủ 18 tuổi trở lên có năng lực hành vi dân sự đầy đủ theo quy định của pháp luật hoặc từ đủ 15 tuổi đến chưa đủ 18 tuổi không bị mất hoặc hạn chế năng lực hành vi dân sự theo quy định của pháp luật.
- Vay vốn nhằm mục đích hợp pháp;
- Phương án sử dụng vốn phải khả thi;
- Có khả năng tài chính để trả nợ.
Như vậy, khi thế chấp quyền sử dụng đất để vay vốn tại ngân hàng thì người vay phải đáp ứng cả điều kiện về tài sản và điều kiện về khoản vay theo yêu cầu của ngân hàng.
Điều 9 Thông tư 39/2016/TT-NHNN (được sửa đổi bởi Thông tư 06/2023/TT-NHNN) quy định về hồ sơ vay vốn như sau: “Khi có nhu cầu vay vốn, khách hàng phải gửi cho tổ chức tín dụng các tài liệu chứng minh đủ điều kiện vay vốn theo quy định tại Điều 7 Thông tư này và các tài liệu khác do tổ chức tín dụng hướng dẫn.”
Như vậy, ngoài các loại tài liệu chứng minh người vay đủ điều kiện để vay vốn theo quy định trên thì người vay cần cung cấp các tài liệu khác do ngân hàng hướng dẫn. Thông thường sẽ bao gồm:
- Đơn đề nghị vay vốn theo mẫu của từng ngân hàng (đơn này sẽ đề cập đến cả nội dung phương án trả nợ);
- Giấy tờ tùy thân của người vay còn giá trị sử dụng: CMND/ CCCD/ hộ chiếu; sổ hộ khẩu/sổ tạm trú/xác nhận cư trú; GCN đăng ký kết hôn/xác nhận độc thân/quyết định hoặc bản án ly hôn...
- Giấy tờ chứng minh thu nhập hàng tháng của người vay: Giấy xác nhận thu nhập (bảng lương) có chữ ký của người sử dụng lao động, sổ tiết kiệm...
- Giấy tờ liên quan đến quyền sử dụng đất được dùng để thế chấp: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất...
- Giấy tờ chứng minh mục đích sử dụng vốn của người vay (vay mua nhà thì cần có hợp đồng mua nhà, vay mua ô tô thì có hợp đồng mua bán xe ô tô, vay để sửa chữa nhà ở thì cần có giấy phép xây dựng...);
- Các loại giấy tờ khác theo yêu cầu của từng ngân hàng.
Sau khi hoàn tất hồ sơ vay thế chấp quyền sử dụng đất, ngân hàng sẽ tiến hành sẽ phối hợp với người vay để thực hiện các thủ tục sau:
Bước 1: Kiểm tra tính pháp lý của tài sản và hồ sơ vay
Đây thực chất là bước ngân hàng xác thực các điều kiện vay nêu tại mục 1.
- Kiểm tra Giấy chứng nhận hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định tại Luật đất đai 2013 để xác định tính xác thực của Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất; thời hạn sử dụng đất; nghĩa vụ tài chính đối với đất; xác định đất không có tranh chấp, quyền sử dụng đất không bị kê biên để đảm bảo thi hành án;
- Kiểm tra tính xác thực của hồ sơ vay: Giấy tờ chứng minh nhân thân; mục đích khoản vay; năng lực tài chính…
Bước 2: Kiểm tra thực địa
Ngân hàng sẽ thực hiện các hoạt động khảo sát, đo đạc và tiến hành định giá tài sản
Bước 3: Nhận bản gốc giấy chứng nhận
Nhận bản gốc giấy chứng nhận QSDĐ (sổ đỏ, sổ hồng) và/hoặc các giấy tờ hợp pháp khác theo quy định của Luật đất đai 2013.
Bước 4: Soạn, ký hợp đồng thế chấp và công chứng
- Ngân hàng và người vay sẽ lập và ký hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất (ngân hàng có sẵn mẫu hợp đồng)
- Sau đó, công chứng hợp đồng thế chấp tại tổ chức hành nghề công chứng: văn phòng công chứng…
Bước 5: Đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất
Sau khi công chứng hợp đồng thế chấp, người vay hoặc ngân hàng sẽ phải thực hiện đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất tại cơ quan đăng ký đất đai có thẩm quyền: Văn phòng đăng ký đất đai hoặc chi nhánh văn phòng đăng ký đất đai.
Hoạt động thế chấp này có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính (khoản 3 Điều 188 Luật đất đai 2013).
Bước 6: Giải ngân
- Nhận kết quả đăng ký thế chấp của cơ quan đăng ký đất đai (kết quả nhận được là Giấy chứng nhận đã kèm theo tờ rời có nội dung: Thế chấp bằng quyền sử dụng đất tại ngân hàng X - chi nhánh Y có địa chỉ... theo hợp đồng thế chấp quyền sử dụng đất số... tại tổ chức hành nghề công chứng... số... ngày…)
- Nộp kết quả đăng ký thế chấp vừa nhận tại ngân hàng, phía ngân hàng sẽ thực hiện các thủ tục phê duyệt hồ sơ vay vốn của khách hàng.
Thời gian giải ngân sẽ căn cứ vào quy định riêng của từng ngân hàng.
Trên đây là điều kiện, thủ tục thế chấp QSDĐ đất tại ngân hàng sát với thực tế nhất tại các ngân hàng hiện nay.
Để được tư vấn mọi vấn đề pháp lý liên quan, vui lòng liên hệ:
Hotline: 098.1214.789
Email: ceo@luatgiaphat.vn
Website: luatgiaphat.com/luatgiaphat.vn
