|
Mua bán đất đai hiện nay đang diễn ra phổ biến, tuy nhiên không ít trường hợp các hợp đồng giao dịch bị tuyên bố vô hiệu vì vi phạm một số quy định của pháp luật như đất đang có tranh chấp, đất thuộc quy hoạch của nhà nước, dự án “ma” chia lô bán đất. Pháp luật quy định như thế nào về các tình trạng đất trên, liệu người mua đất và người muốn bán đất có gặp những rủi ro khi chuyển nhượng?
1. Nhận diện đất đang có tranh chấp như thế nào?
Tranh chấp đất đai được chia thành ba dạng:
- Tranh chấp về quyền sử dụng đất: Tranh chấp giữa các bên về quyền sử dụng hợp pháp một mảnh đất. Dạng tranh chấp này gồm: tranh chấp về ranh giới đất; tranh chấp về quyền sử dụng đất, Tài sản gắn liền với đất trong các quan hệ ly hôn, thừa kế; tranh chấp đòi lại đất (đất đã cho người khác mượn sử dụng mà không trả lại, hoặc tranh chấp giữa người dân tộc thiểu số với người đi xây dựng vùng kinh tế mới v.v…)
- Tranh chấp quyền và nghĩa vụ phát sinh khi sử dụng đất: Xảy ra khi các chủ thể có những giao dịch dân sự về quyền sử dụng đất gồm: tranh chấp đất đai giữa cá nhân với cá nhân về quyền và nghĩa vụ trong hợp đồng chuyển nhượng, cho thuê quyền sử dụng đất; tranh chấp liên quan đến bồi thường giải phóng mặt bằng, tái định cư…
- Tranh chấp mục đích sử dụng đất: Dạng tranh chấp ít gặp, liên quan đến việc xác định mục đích sử dụng đất là gì. Dạng tranh chấp này dễ có cơ sở giải quyết vì trong quá trình phân bổ đất đai cho các chủ thể sử dụng, Nhà nước đã xác định mục đích sử dụng đất thông qua quy hoạch sử dụng đất. Tranh chấp chủ yếu do người sử dụng đất sử dụng sai mục đích so với khi được Nhà nước giao đất, cho thuê đất.
2. Quy định của pháp luật hiện hành
Điều 188 Luật đất đai năm 2013 quy định về Điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất như sau:
“1. Người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất; góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện sau đây:
a) Có Giấy chứng nhận, trừ trường hợp quy định tại khoản 3 Điều 186 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 của Luật này;
b) Đất không có tranh chấp;
c) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
d) Trong thời hạn sử dụng đất.
2. Ngoài các điều kiện quy định tại khoản 1 Điều này, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 189, 190, 191, 192, 193 và 194 của Luật này.
3. Việc chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho, thế chấp quyền sử dụng đất, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.”
Theo quy định trên, một trong những điều kiện để chuyển nhượng đất đó là “đất không có tranh chấp”. Cho nên, đất đang trong giai đoạn tranh chấp sẽ không thể chuyển nhượng được. Việc pháp luật quy định như trên là hoàn toàn hợp lý, nhằm hạn chế rủi ro cho các bên trong quan hệ chuyển nhượng đất.
Tham khảo thêm:
Mức xử phạt hành vi xây dựng trái phép
Trình tự, thủ tục xin dữ liệu đất đai
Trên đây là phần tư vấn sơ bộ của công ty Luật Gia Phát tư vấn về vấn đề Đất đang tranh chấp có được chuyển nhượng?
Để được tư vấn miễn phí và kịp thời vui lòng liên hệ
Hotline: 098.1214.789
Hoặc luatgiaphat.com/luatgiaphat.vn
Luật Gia Phát – Sự lựa chọn tuyệt vời cho doanh nghiệp!
|